房没了，还损失数十万！买“抵押房”风险有多大？
买房是件大事
当慎之又慎
付清了房款
房子却未过户
搬家入了住
执行法官却来敲门
今天这起案件
就是这样一个关于
“抵押房”的故事
先收尾款，卖家带钱逃之夭夭
2020年1月，市民姜某通过中介，在九龙坡区找到了何某、刘某挂牌出售的一处房屋。实地看了房，姜某觉得房子总价仅58万，性价比高，对房屋情况十分满意。
买卖双方见面后，何某悄悄提出绕过中介签合同以规避中介费用，同时提出房屋价格可以在中介挂牌价的基础上少个几万。姜某本来心中闪过几丝疑虑，但禁不住省钱图便宜的心理答应了下来。
双方绕过中介私下签订了房屋买卖合同，并支付了定金10万元。之后，何某将房屋交给姜某，姜某搬进该房屋居住。
入住后，何某不仅没有办理过户，反而一直催促姜某支付尾款。何某称：“房子当前有抵押，但只要先拿尾款就可以到银行办理解押，然后就能过户。”为此，何某还愿意再便宜几万元。
涉世未深的姜某禁不住何某的一再催促，于是将45万尾款打给了何某。付款后，姜某多次催促何某办理过户，何某均以各种理由推脱，后来干脆玩起了失踪。
姜某想着，虽然房子没过户，但签了书面合同，自己也入住了，也就没放在心上。
低价房实为抵押房，即将成为“法拍房”
其实，早在2019年，债务缠身的何某、刘某就在江津某银行以该房屋作为抵押，贷款60万元。2020年初，二人明知该房屋未解押，仍将其挂在房屋中介进行出售。同年7月，还不上贷款的二人被银行起诉至重庆市江津区人民法院。2021年8月，该房屋被挂网拍卖，成为了待拍卖的执行财产。
（涉案房屋）
近日，江津法院执行法官依法向不动产登记中心送达了该房屋的查封手续，随后来到该房屋进行搜查评估。执行法官与姜某见面后，将本案房屋的抵押、查封情况详细告诉了姜某。姜某这才恍然大悟，意识到自己被骗了。
配合腾房，安置费转付购房人
执行法官一边安慰姜某，一边告知其相关法律规定。她虽然与何某签订了房屋买卖合同，但因未办理过户手续，无法取得房屋所有权，其权利也无法对抗法院的执行。房屋一旦拍卖成交，姜某有义务配合腾房。至于其遭受的损失，姜某可另行依法维权。
近日，该房屋被依法拍出。为尽力保护姜某的生活居住，执行法官通过多次与被执行人何某沟通，何某最终同意将法院保留的唯一住房安置费8万元作为赔偿款，直接转付给姜某。拿到安置费后，姜某对法官表达了感谢，亦积极配合按期腾出了房屋。
（向法官表示感谢）
对于余下的损失，姜某告诉执行法官，她已向九龙坡公安局报案，何某、刘某因涉嫌诈骗罪已被公安机关刑事拘留。
二手房交易中，如果在未查询房屋产权状况就草率签订房屋买卖合同，一旦房屋存在抵押导致无法过户，卖方又不退还房款，将对购房人造成极大损失。
要想防范可能发生的因抵押、查封不能过户的法律风险，需注意：在签订合同前与卖方一起去查询产权，落实房源的真实性和房屋的产权状况，如房屋有抵押，则不能将房款直接支付给卖方；如有查封，则可以联系查封法院，了解查封原因以及解封途径，完成过户以后再支付尾款。
此外，正规房屋中介一般情况下比购房人更具备风险防范意识和措施，通过中介来管理购房以及付款往往相对私下交易风险更小。
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供稿：罗建
编辑：“法庭内外”新媒体工作室